AvendreAlouer et Logic-Immo.com : la bataille des challengers

Depuis le rachat d'AvendreAlouer.com par Price Minister en 2007, la croissance de l'audience de ce site est forte, poussée par la puissance de feu de PrinceMinister.com, qui figure parmi les 20 sites français les plus visités.

Lors du 1er semestre 2008, AvendreAlouer à revendiquer la 1ère place du marché, devant Seloger.com (en avril) et plusieurs fois la seconde, devant Logic-Immo.com (en mars et juin).

Une analyse détaillée de l'activité de ce site sur Comscore (panel de 16.000 internautes en France) et sur Google Trends, permet de voir que son audience est très fluctuante et peu qualifiée :

Les résultats d'audience Comscore de janvier à mai montrer que Logic-Immo.com et AvendreAlouer.com progressent et qu'en mars 2008 AvendreAlouer est parvenu à dépasser Logic-Immo.com, seul vrai challenger de Seloger.com :

 

L'analyse Google Trends est plus nette encore, montrant le caractère erratique de l'audience d'AvendreAlouer, confirmée par le fait que le nombre de pages vues par visiteurs est de 15 par mois vs 8 par mois selon les mesures de Comscore. Or moins les internautes voient de pages sur un site d'annonces, moins ils consultent d'annonces et contactent les agences immobilières. CQFD !

 

 

 

 

 

 

Classement des sites immobiliers - janvier 2008

Classement de la diffusion des sites immobiliers spécialisés - Janvier 2008
en millions de visites mensuelles
2. Seloger.com                7,10 (est.)*** (+1 place)
1. PAP.fr*                         7,01 M  (-1 place)
3. Logic-Immo.com**   3,10 M =
4. Acheter-louer.fr*      2,54 M =
5. EntreParticuliers*     1,71 M (new)
6. Explorimmo.com**  1,53 M (-1 place)
7. Refleximmo.com**  1,02 M(-1 place)
8. Pro-a-part.com*       0,65 M (-1 place)

Source : * eStat / ** OJD
La bataille commerciale sur le marché des petites annonces immobilières en ligne conduit certains acteurs à communiquer des informations tronquées sur leur audience. En effet, les sites leaders font appel à deux fournisseurs de mesure "site centric" concurrents : eStat (Groupe Médiamètrie) et Xiti (certifié par l'OJD).
Ainsi, deux classements sont proposés par chaque acteur :
- un classement des clients eStat sur le site de Médiamètrie
- un classement des sites certifiés par l'OJD sur le site OJD.com Depuis septembre 2007, ce blog publie le classement "réunifié", le seul représentatif de la diffusion réelle des sites d'annonces immobilières.
*** Le cas Seloger
Depuis septembre 2007, Seloger.com a décidé de ne plus communiquer sur le classement E-Stat le nombre de visites du seul site "Seloger.com" mais uniquement celui du "Groupe SeLoger.com", qui réunit : immostreet.com, immostreet.fr, immostreet.aliceadsl.fr, immobilier.clubinternet.fr, seloger.com, seloger.net, seloger.money.msn.fr, immobilier.neuf.fr, immobilier.cegetel.net immo.capital.fr, selogerpro.com, pressimmo-online.com, pressimmo.fr, selogerneuf.com, groupe-seloger.com, groupeseloger.com...
Au total, le groupe affiche 11,6 M de visites mois normé en janvier 2007, mais combien pour le seul site Seloger.com et ses partenariats ? Pour mémoire, Seloger.com avait enregistré 5,5 M de visites en août 2007 (dernier classement du site Seloger.com seul). Notre estimation porte l'audience de Seloger.com à7,10 millions de visites en janvier 2008.

Tendance incertaine (2)

Côté bonne nouvelle, le chiffre de la construction neuve 2007 :
un nouveau record, avec 435 365 logements mis en chantier en France et dans les DOM, soit une hausse de 0,3% par rapport à 2006, portée par le logement collectif (immeubles d’appartements), en progression de +3,1% avec 182 418 unités. Côté face, les signaux inquiétants de la fin d'année, marquée par une baisse de -17,5% des permis de construire pour l'ensemble du 4eme trimestre 2007

Côté mauvaises nouvelles, le marché de l'ancien continue son ralentissement global :

• aux Etats-Unis : le marché des maisons neuves est retombé au niveau de 1995 et le nombre de transaction dans l'ancien a baissé de -20% en 2007 à 5 M, avec une tendance attendue baissière jusqu'à 2009,
• en France, où FNAIM et Crédit Agricole ont confirmé que le marché
  passerait par une baisse des prix de -5% à -8% pour finir sur
  une évolution moyenne 2008 à -2% / +3% (verdict en décembre prochain),
• en Angleterre, où la baisse des prix a commencé, notamment à Londres,
  qui a connu une baisse de -1,3% au 4eme trimestre 2007),
  plus forte baisse trimestrielle depuis 2003), 

 La tendance reste donc incertaine. Quant à moi je suis pessimiste, sans excès : le marché se calme, mais il est loin d'être en crise, et volume de transactions et prix restent à un niveau historique.

 

 

Krach boursier et immobilier

Côté pile, l'effondrement des marchés boursiers lundi 21 janvier. Dans un contexte de ralentissement du marché immobilier, un renforcement de l'attentisme serait-il à craindre, avec à la clef un impact négatif ? Autre aspect négatif du krach boursier : la crise de liquidité qui affecte le secteur bancaire se trouve aggraver, ce qui tend à asssècher encore les crédits immobiliers.

Côté face, les propos rassurants de nos dirigeants.En France, "les ménages sont deux fois moins endettés que les Américains", a indiqué mardi 22 janvier le président Sarkozy. 

Egalement à noter, les 100 M d'euros en attente d'investissement à la Caisse
des dépôts pour soutenir le logement, qui trouveront peut-être des débouchés après les élections municipales, quand les maires élus ou ré-élus oseront débloquer le foncier qui fait cruellement défaut. 

Les marchés hésitent entre deux scénarios. L'un optimiste d’une reprise grâce à l’intervention de la Fed et à un rebond naturel qui verra les marchés reprendre confiance ; un second plus dramatique qui verrait une suite de mauvaises nouvelles pendant trois ou quatre mois, où les institutions financières devront annoncer de plus en plus de pertes, où la Bourse continuera de baisser...

Souvenons-nous de 1998 : le trou d'air des 2ème et 3ème trimestre avait laissé place aux deux plus belles années de croissance des quinze dernières années. Certes, les Etats-Unis connaissent une crise, salutaire compte tenu du fait que les ménages n'y n’épargnent pas assez. Mais il n'est pas dit que l’Europe et l’Asie ne continuent pas à connaître une croissance plus vigoureuse, grâce à des taux d’intérêts plus bas et des salaires plus hauts, et surtout que la demande en Asie puisse soutenir la croissance mondiale.

L'événement des J.O. de Pékin ponctuera la séquence en cours, mettant en scène sous les yeux des téléspectateurs du monde entier la réalité du recentrage de l'équilibre du monde en Asie. 
Et restons concentrer sur le petit bout de la lorgnette : la France compte 63 M d'habitants à qui il manque plusieurs centaines de milliers de logements !  

 

Tendances de l'Internet immobilier 2008

A l'heure du rituel des voeux, Immoblogger souhaite à tous ses lecteurs 
une année 2008 riche en joie et en succès !

Pour démarrer du bon pied, je vous livre mon point de vue sur les 
grandes tendances de l'année à venir : 

L’utilisation d’outils de recherche cartographique intelligents, associés à la recherche multi-critère - mais le Zillow français n’est pas pour demain car les adresses précises des biens resteront secrètes encore bien longtemps sur le marché français.

La convergence print / web / mobile : lundi 14 janvier Logic-Immo lance le Logicode, qui permet de recevoir le détail d’une annonce et toutes les photos associées sur son mobile, en envoyant un simple SMS avec le code à 10 chiffres placé dans la plupart des annonces publiées dans l'un de ses 53 magazines. En 2008 le prospect immobilier est multimédia, il faut donc le suivre dans sa consommation média d'un support à un autre.

L’annonce vidéo, qui prendra dans un premier temps la forme de diaporama en flash, car la réalisation et la maîtrise technique de la prise de vue vidéo restera marginale en 2008.

La rivalité entre portails et meta-moteurs prendra un nouveau virage, avec bien plus d’âpreté en 2008 si un ou deux méta-moteurs parviennent à émerger (Donkiz ? Vite logé ?).

L’augmentation de la fréquentation des sites immobiliers, la barre des 5 M de visiteurs uniques sur un mois étant probablement franchie en avril ou en septembre 2008.

La bataille pour déterminer la place de 3ème site d’annonces de professionnels derrière Seloger.com et Logic-Immo.com sera rude entre Explorimmo.com, l'actuel 3ème, qui s’accroche, menacé par Refleximmo.com, seul acteur bimédia avec Logic-Immo, AvendreAlouer, qui profite de la puissance de feu de Price Minister et enfin Annonces Jaunes, boosté par le trésor de guerre du groupe Pages Jaunes.

Un marché plus tendu, du fait de la baisse des prix ici ou là, du ralentissement de l’immobilier neuf (-10% attendu par la FPC), de l’allongement des délais de vente et consécutivement du gonflement des stocks, mais un marché toujours actif : 950.000 transactions au total dans l'ancien, le neuf et la construction, donc rien qui puisse remettre en cause le poids du secteur immobilier dans l'économie française, ni calmer les ardeurs des Français à y investir. Ouf !

Des taux d'intérêt réels au plus bas

 

Depuis le début 2007, les taux d'intérêt à taux fixe remontent, comme en témoigne leur évolution sur le graphique ci-dessus (courbe bleue, source Banque de France). Pour l'acheteur, seul compte le taux d'intérêt réel, c'est-à-dire le taux facial de son emprunt moins le l'indice des prix par rapport à l'année précédente (courbe rouge, source Banque de France).

Immoblogger peut donc vous révéler ce scoop : la hausse de l'inflation au 4ème trimestre 2007 (+2,4% en novembre 2007) conduit à une baisse du taux d'intérêt réel d'emprunt à taux fixe.
Avec un taux d'intérêt d'emprunt réel de 2,61%, nous retrouvons un niveau pas vu depuis l'été 2006 (point le plus bas historique des taux d'emprunt, à 4,42% avec +1,8% d'inflation).
Voilà une bonne nouvelle pour les acheteurs !

 

Marché immobilier : bilan de l'année 2007

Le bilan du « web immobilier» est positif :

Une représentativité à un niveau record. La représentativité, c’est-à-dire le volume d’annonces présent sur les sites, a battu tous les records. Seloger.com est en route vers le 1 M d’annonces (+50% par rapport à fin 2006) et Logic-Immo.com a doublé son stock, à 650.000 annonces. En effet, le nombre d’agences immobilières qui utilisent l’Internet dans leur communication a dépassé les 90%, et le ralentissement du marché conduit à une augmentation du stock de biens à la vente, donc au stock d’annonces immobilières.

Le progrès limité de la visite virtuelle. Certes, Logic-Immo.com, pionnier de cette technologie depuis trois ans avec son partenaire Prévisite, a converti en 2007 près d’un quart de ses clients, dont près de 1.000 sont des utilisateurs réguliers. Mais la « V.V. » (visite virtuelle) reste un usage réservé à quelques biens, et environ 3% des annonces immobilières en font usage. Dans ce contexte, Logic-Immo a décidé de renoncer à son exclusivité sur Prévisite, si bien que dès le début 2008, Seloger.com, Explorimmo.com et les grands réseaux d’agences pourront participer à la promotion de la visite virtuelle en la commercialisant à leurs clients et adhérents.

Record d'internautes sur les sites web immobiliers : le cap des 3 M de visiteurs chaque mois sur les sites immobiliers à été franchi, avec un record à 4,58 M de visiteurs uniques en novembre (source Médiamètrie Nielsen Netratings).

La recherche cartographique, fonctionnalité répandue mais « entravée » : l’anonymat des adresses des biens à la vente ne permet pas d’aller au bout de cette fonctionnalité, en plaçant les biens sur la carte. Dommage.

La concentration lente du marché des logiciels de transaction : progressivement relancés en système ASP (application service provider), les éditeurs restent nombreux. On compte ainsi près d’une centaine de solutions, et une cinquantaine de spécialistes. Une poignée de leaders émergent, sous la houlette de Périclès (Groupe Seloger), 1er acteur avec plus de 5.000 clients, contrôlés par des géants du marché (Open Média / Aden Classified, Naxos / Nexity, Goventis / Fnaim…). A quand un standard de fichier d’échange d’annonces entre logiciel et portails d’annonces immobilières ?

Le bilan du marché immobilier d’habitation est quant à lui plutôt gris :

Les prix ne montent plus sauf à Paris, et encore doucement. La durée des transactions s’allonge, les prix stagnent depuis l’été, avec une progression à fin novembre de +3,7% dans l’ancien (source FNAIM), la plus faible depuis sept ans.

Les banques sont affectées par la crise financière internationale. Peinant à se refinancer à court terme, cherchant à minimiser leurs risques, elles assèchent le crédit, dont l’encours mondial devrait baisser de -15% à -20% dans les six prochains mois. Les taux d’intérêt réels, compte tenu d’une inflation qui se réveille, restent attractifs en Europe et en France. Mais la solvabilité des primo-accédants n’a jamais été aussi limitée qu’à ce jour, ce qui pèsera fatalement sur le dynamisme du marché.

Soutenu par la politique volontariste du gouvernement et du maintien des dispositifs de défiscalisation, le marché de l’immobilier neuf ne battra pas son record de 2006 (428727 mises en chantier), mais reste sur une bonne dynamique (429 000 nouveaux logements ont été mis en chantier entre novembre 2006 et octobre 2007 en métropole).

Rendez-vous fin 2007 pour mes un point de vue sur 2008...

Classement des sites immobiliers - Novembre 2007

Classement de la diffusion des sites immobiliers spécialisés - Nov. 2007
en millions de visites mensuelles

1. PAP.fr*                        5,74 M  =
2. Seloger.com               5,55 M (est.)*** =
3. Logic-Immo.com**  2,62 M =
4. Acheter-louer.fr*      1,70 M =
5. Explorimmo.com**  1,31 M =
6. Refleximmo.com**  0,67 M (new)
7. Pro-a-part.com*       0,47 M (-1 place)

Source : * eStat / ** OJD
La bataille commerciale sur le marché des petites annonces immobilières en ligne conduit certains acteurs à communiquer des informations tronquées sur leur audience. En effet, les sites leaders font appel à deux fournisseurs de mesure "site centric" concurrents : eStat (Groupe Médiamètrie) et Xiti (certifié par l'OJD).
Ainsi, deux classements sont proposés par chaque acteur :
un classement des clients eStat sur le site de Médiamètrie
un classement des sites certifiés par l'OJD sur le site OJD.com Depuis septembre 2007, ce blog publie le classement "réunifié", le seul représentatif de la diffusion réelle des sites d'annonces immobilières.
*** Le cas Seloger
Depuis septembre 2007, Seloger.com a décidé de ne plus communiquer sur le classement E-Stat le nombre de visites du seul site "Seloger.com" mais uniquement celui du "Groupe SeLoger.com", qui réunit : immostreet.com, immostreet.fr, immostreet.aliceadsl.fr, immobilier.clubinternet.fr, seloger.com, seloger.net, seloger.money.msn.fr, immobilier.neuf.fr, immobilier.cegetel.net immo.capital.fr, selogerpro.com, pressimmo-online.com, pressimmo.fr, selogerneuf.com, groupe-seloger.com, groupeseloger.com...
Au total, le groupe affiche 9,57 M de visites mois normé en novembre 2007 soit -3% par rapport à octobre, mais combien pour le seul site Seloger.com et ses partenariats ? Pour mémoire, Seloger.com avait enregistré 5,5 M de visites en août 2007 (dernier classement du site Seloger.com seul). Notre estimation porte l'audience de Seloger.com à 5,55 millions de visites en novembre 2007.

Mesures Sarkozy en faveur du marché locatif : le président insiste

C'est une bronca qui ponctua l'intervention de la ministre Christine Boutin lors de son discours devant plusieurs milliers d'agents immobiliers réunis lundi 10 décembre au Palais des Congrès (75017) pour le 61ème congrès FNAIM.
Les mesures annoncées pour fluidifier le marché locatif inquiètent. La garantie locative apportée par l'Etat apparaît comme une "nationalisation". Quant au droit au logement opposable... La ministre indique "entendre le mécontentement des 
professionnels" et "promet d'en parler au Président dès le lendemain".
Las, dès le lendemain à Vandoeuvre-lès-Nancy, Nicolas Sarkozy confirme les mesures relatives aux locataires et mises à l'ordre du jour du conseil des ministres du 12 décembre : indexation des loyers sur l'indice des prix à la consommation et plus sur les coûts de la construction, plafonnement du dépôt de garantie à hauteur d'un mois de loyer, remplacement de la caution par un mécanisme de garantie mutuelle.
Le programme présidentiel relatif au logement s'élargit même avec, en faveur de l'accès à la propriété, la proposition de développer le prêt hypothécaire, et pour ce qui concerne les 4 M de logements sociaux, l'annonce que chaque locataire d'un HLM se verra réexaminer sa situation tous les 3 ans pour évaluer le bien fondé de sa situation.
L'urgence de la situation du logement en France n'exige-t-elle pas de briser quelques tabous ?

Non M. Chalumeau, le offline n'a pas disparu !

Il y a trois ans (le 21/12/2004), le fondateur de Seloger.com, Denys Chalumeau, annonçait la disparition à deux ans de « l’activité off line » : « Je pense que le papier est condamné à disparaître d'ici deux ans, le web offrant un éventail exhaustif de petites-annonces de première fraîcheur », décalarait-il à la rédaction du Journal du Net.
Non seulement le papier n’a pas disparu, mais il s’arroge encore 80% des dépenses de communication des professionnels de l’immobilier en 2007. Avec plus de recul, ceux-ci ont compris l’efficacité du couplage des deux médias, et les offres "bi-média" ont plus que jamais le vent en poupe, comme en témoigne la belle croissance de Concept Multimédia (Groupe Spir Communication), qui connaît en 2007 sa 13ème année de croissance à +17% par rapport à 2006 grâce au succès de ses magazines Logic-Immo et de son site www.logic-immo.com
L’histoire ne fait que se répéter : comme la radio n’avait pas fait disparaître la presse quotidienne dans les années 1940, ni la télévision la radio dans les années 1960, le web ne sera pas le fossoyeur du papier. En synergie, ces deux supports se complètent l’un et l’autre, avec des usages bien différenciés, le web dynamisant le papier par son interactivité et son exhaustivité.
Je fais personnellement le pari que le l’annonce immobilière papier sera toujours bien vivante dans cinq ans !