Crise des Subprime : pas d'impact sur le marché français

Il y a dix mois, Jean-Pierre Petit (analyste, BNP Paribas) notait dans Le Monde* que la crise alors native de l’immobilier américain ne pouvait se propager à la France que dans le contexte « d’une forte et durable tension sur le marché obligataire américain débouchant sur une transmission mondiale et instantanée de la correction américaine, via la hausse des taux longs ».
A suivre de près donc, le bon du trésor US à 10 ans (http://www.marketwatch.com/tools/quotes/intchart.asp?symb=$TNX&sid=11420&dist=TQP_chart_date&freq=1&time=8), qui pour l’instant, n’indique aucun signal d’alarme particulier.

* 24 octobre 2005 : faut-il avoir peur d’un retournement du marché immobilier ?

Immobilier aux Etats-Unis : les chiffres clés de la crise des "subprime mortages"

Quelques chiffres clés pour comprendre les enjeux de la crise des crédits hypothéquaires à risque (subprime mortages) qui frappe les Etats-Unis :

• -50% : la baisse des émissions de prêts hypothéquaires à risque en 2007 (300 Mds $ vs 600 Mds $ en 2006)
  
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• 100 Mds de dollars : le total attendu des pertes des investisseurs sur les produits financiers appuyés sur ces "subprime mortgages" (prêts obligataires ou fonds)
  
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• 11 faillites d’organismes de prêt ou de courtiers déjà enregistrées, dont récemment American Home Mortgage (liste complète sur Bloomberg)
  
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• 624 maisons hypothéquées reprises par les banques créancières sur le seul mois de juin 2007 dans la Baie de San Francisco (Forbes, 08/2007)
  
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• 2,5 M de propriétaires sont ou seront en défaut de paiement en 2007 et 2008 selon une étude de Moody’s Economy.com, dont 1,7 M devront abandonner leur maison à leur créancier
  
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• 5,4 millions de maisons à vendre aux Etats-Unis soit un an de stock :

- 4,2 M maisons en vente par les agences (sources The National Association of Realtors)
- 0,5 M maisons neuves à la vente par les promoteurs
- 0,7 M maisons hypothéquées mises à la vente par les banques

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• 35% des locataires devenus propriétaires depuis 2000 grâce aux « subprime mortgages » seront redevenus locataires d’ici fin 2008 (source W. Wheaton du MIT, cité par le Wall Street Journal du 6/08/2007)
  

Crise des "subprime" : quelle conséquence pour le marché français de l'immobilier ?

Présent depuis une semaine en Californie, je suis aux premières loges pour assister à la curée en cours sur le marché du crédit immobilier aux Etats-Unis. La crise des « subprime mortgages » fait la une quotidienne des journaux, nourrissant la morosité boursière ancrée depuis le 26 juillet 2007.
« Mortgage Madness » titre ce jour en page A9 le Wall Street Journal. « A good time for a squeeze » lit-on à la une de The Economist.
En synthèse, on peut retenir que ces fameux « subprime » sont des crédits immobiliers à taux « progressifs » (augmentation planifiée du taux pendant la durée du prêt) ou à taux variable, accordés à un tiers des emprunteurs en 2006, en majorité des personnes à risque (investisseurs et emprunteurs ne pouvant pas justifier leurs revenus). Soit la bagatelle de 1.000 Mds de dollars prêtés en 2006.
Le cercle vicieux en place depuis fin 2006 est le suivant : envol des défaillances de remboursement de prêts, réduction de 15% de la demande, baisse des prix des maisons, hausse du stock immobilier à son plus haut niveau depuis quinze ans et consécutivement durcissement des conditions d’attribution de nouveaux prêts, le tout dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. De nombreux prêteurs ne peuvent plus refinancer leur crédit. Déjà un million de logements sont tombés dans les mains des banques, pressées de les revendre, ce qui ajoute à la déflation des prix.
A titre d’exemple, la Wells Fargo accorde ses prêts à 30 ans au taux minimum de 8% aujourd’hui. Des dizaines de prêteurs spécialisés, comme American Home ou Accredited Home Lenders, cessent carrément de prêter jusqu’à nouvel ordre.
On assiste donc purement et simplement au retour à des pratiques bancaires normales, les banques et les courtiers demandant des apports personnels de 5% et la présentation de dossier sérieux, mettant fin aux « low-doc mortgages » (sic). En 2001, les « subprime » représentait à peine plus de 10% des prêts, la tendance est donc à un retour à ce fondamental.
Cette crise des « subprime » est-elle transposable au marché français ? La réponse est non. Parce qu’en France aucun crédit n’est accordé sans garantie, et que la récente hausse des taux d’intérêt est très mesurée comparée aux Etats-Unis.
L’impact de cette crise pèse surtout sur les marchés financiers, qui sont mondialisés, l’ère du crédit facile touchant à sa fin et impactant le marché des fusions et acquisitions, les marges des banques d’affaires, la solvabilité des hedges funds, et en bout de chaîne, les banques, dont certaines y laisseront sans doute quelques plumes. Mais la psychologie comptant beaucoup dans la fixation du prix des actifs, il est à prévoir que la prudence induite par le climat « baissier » des mois à venir pèsera sur le marché immobilier français.