Immobilier à Paris : tension à la hausse

Si le ralentissement de la hausse des prix de l'immobilier est avéré au global en France, avec des baisses de prix ici ou là, il est un marché bien à part, je veux parler de celui de Paris.

La chambre syndicale de la Fnaim de Paris IDF a ainsi expliqué, lors de la présentation de son Observatoire francilien de l’immobilier, que « Paris et l’Ile de France sont des marchés spécifiques, qui ne sont pas comparables aux autres régions françaises » et où « la conjoncture continue de s’aggraver, tant au niveau de l’offre que de la demande de logement ».

La baisse du nombre de transactions entamée en 2005 s’est poursuivie au premier semestre 2007, de même que le repli du nombre de mandats qui dure, lui, depuis 2004.

Conséquence sur les prix : si les arrondissements les plus chers (75006, 75007, 75008) se sont stabilisés au-dessus de 10.000 euros le m2, les prix se sont tout juste stabiliser sur les produits moyens et continuent à montent sur les produits de qualité !

Logements écologiques : êtes-vous prêts à payer ?

 

La nécessite d’améliorer les performances écologiques du parc français de logements anciens a été mis en exergue lors du récent Grenelle de l’environnement.
Nos logements consomment 43% de l'énergie disponible et sont à l'origine d'au moins 21% des émissions de CO2 nationales, via principalement la consommation d’énergie liée au chauffage (75% des émissions). La maison française « moyenne », chauffée le plus souvent au fuel, produirait ainsi 6 à 8 tonnes de CO2 par an.
Le groupe de travail climat du Grenelle de l'environnement a proposé un grand chantier de rénovation énergétique des bâtiments existants, destiné à réduire les consommations d'énergie d'environ 20 % dans les bâtiments tertiaires et 12 % dans les bâtiments résidentiels en 5 ans, et de plus d'un tiers à l'horizon 2020.

Il va donc falloir économiser, et favoriser la production « passive » d’énergie, avec dans tous les cas, d’importants investissements à la clef à la charge des propriétaires.

Ainsi pour économiser l’énergie nécessaire au chauffage, il faudra renforcer l’isolation. A titre d’exemple, des fenêtres à double ou triple vitrage de dernière génération permette d’économiser 30% de consommation. De nombreux équipements peuvent également contribuer à cet objectif : puits canadien, ventilation à récupération de chaleur, capteurs solaires thermiques et/ou photovoltaïques, ampoules à économie d'énergies, électroménagers peu consommateurs, chauffes-eau solaires, etc… Il a été d’ailleurs indiqué à l’issue du Grenelle que les vitres simples et les lampes à incandescence seraient bientôt bannies du marché.
Un label récemment créé dans le cadre de la nouvelle réglementation thermique (RT2005), baptisé BBC pour Bâtiment Basse Consommation, récompense les logements ainsi équipés et consommant au maximum 50 kWh/m2/an.

Sachant qu'à l'heure actuelle le parc moyen des logements français consomme 400 kWh/m2/an… Mais qu’il a été indiqué lors des conclusions du Grenelle que tous les bâtiments neufs devront d’ici 2012 présenter une consommation énergétique de 50kwh/m2/an !

Selon l’iconoclaste Rémy Prud'homme, professeur émérite de l’Université Paris XII, commentant cette actualité dans l’hebdomadaire Marianne, le coût du grand chantier de rénovation énergétique serait de 600 milliards d'euros, « pour partie payées directement par les ménages, pour partie par les entreprises (pour les bâtiments tertiaires), et pour partie par l'Etat sous forme de subventions ». Soit donc un prélèvement de 60 milliards par an dans la poche des Français pendant dix ans. « C'est mille euros par habitant, deux ou trois mille euros par ménage », indique le Pr Prud’homme.

Pour le résultat suivant : 37 millions de tonnes de CO2 économisées par an, soit 7% des émissions de gaz à effet de serre de la France. En échange, les Français pourront récupérer chaque année 130 ou 140 euros par habitant en économies sur les dépenses d'énergie.

A l’heure où la question du pouvoir d’achat devient centrale, on voit bien là que la mise en œuvre de ce plan de rénovation ne sera pas un long fleuve tranquille…

Classement des sites immobiliers - Octobre 2007

Classement de la diffusion des sites immobiliers - Octobre 2007
en millions de visites mensuelles

1. PAP.fr*                          6,09 M (+1 place)
2. Seloger.com                5,75 M (est.)*** (- 1 place)
3. Logic-Immo.com**   2,62 M =
4. Acheter-louer.fr*      1,57 M (+ 1 place)
5. Explorimmo.com**  1,45M (-1 place)
6. Pro-a-part.com*       0,50 M =

Source : * eStat / ** OJD
La bataille commerciale sur le marché des petites annonces immobilières en ligne conduit certains acteurs à communiquer des informations tronquées sur leur audience. En effet, les sites leaders font appel à deux fournisseurs de mesure "site centric" concurrents : eStat (Groupe Médiamètrie) et Xiti (certifié par l'OJD).
Ainsi, deux classements sont proposés par chaque acteur :

un classement des clients eStat sur le site de Médiamètrie

un classement des sites certifiés par l'OJD sur le site OJD.fr
Depuis septembre 2007, ce blog publie le classement "réunifié", le seul représentatif de la diffusion réelle des sites d'annonces immobilières.
*** Le cas Seloger
Depuis septembre 2007, Seloger.com a décidé de ne plus communiquer sur le classement E-Stat le nombre de visites du seul site "Seloger.com" mais uniquement celui du "Groupe SeLoger.com", qui réunit : immostreet.com, immostreet.fr, immostreet.aliceadsl.fr, immobilier.clubinternet.fr, seloger.com, seloger.net, seloger.money.msn.fr, immobilier.neuf.fr, immobilier.cegetel.net immo.capital.fr, selogerpro.com, pressimmo-online.com, pressimmo.fr, selogerneuf.com, groupe-seloger.com, groupeseloger.com...
Au total, 9,9 M de visites mois normé affiché en octobre 2007, mais combien pour le seul site Seloger.com et ses partenariats ?
Pour mémoire, Seloger.com avait enregistré 5,5 M de visites en août 2007 (dernier classement du site Seloger.com seul).

Propsmart, meta-moteur d'annonces américain

La vague des meta-moteurs de recherche d'annonces bat aussi son plein aux Etats-Unis. Ainsi Propsmart propose-t-il un million d'annonces. Son credo : "We believe home buyers deserve better" (traduire : les acheteurs ont besoin d'un moteur unique qui recherche pour eux parmi le plus grand nombre d'annonces). Ce site revendique un positionnement très militant, au service de l'utilisateur, gratuit, militant. On peut aimer le design pop et l'extrême simplicité.

L'euro est au plus haut ? Pourquoi pas investir dans l'immobilier aux Etats-Unis ?

Avec une parité euro/dollar très favorable aux détenteurs d'euro, et un marché immobilier américain en crise (les prix ont baissé au niveau de 2001), investir dans l'immobilier aux Etats-Unis constitue peut-être une bonne affaire.

 Pour votre recherche, je vous conseille Zillow, Realtor et Trulia. 

Le magazine Forbes a identifié les villes les plus intéressantes pour investir (baisse actuelle mais fort potentiel futur) :

 

1. Fort Worth (Texas),
2. Long Island (New York),
3. Washington D.C.,
4. Las Vegas (Nevada),
5. Orlando (Floride).

 

Metamoteur d'annonces immobilières : encephalogramme plat !

 

En février, je publiais un post un peu acide sur les métamoteurs d'annonces immo (lire le post). Huit mois plus tard, force est de constater que ces sites (Comingtoo, Gloobot, Vite Logé...) n'ont pas encore trouvé d'audience. Seul Vite Logé apparaît dans les résultats de Netratings, avec 60.000 visiteurs uniques (non certifiés) en octobre 2007. Je maintiens mon point de vue : le service rendu à l'internaute est décevant pour deux raisons :

1. voir les annonces détaillées dans des nouvelles fenêtres de navigateur est inconfortable.

2. l'absence de caution d'une marque média ne rassure pas l'acheteur potentiel, qui a besoin d'être rassuré dans son processus d'achat.

Qui plus est, la question "morale" de l'existence même de ces sites se posent encore pleinement, puisqu'ils n'existent qu'en
parasitant des sources existantes, à savoir les principaux sites d'annonces immobilières.

 

Decryptage de la tendance du marché immobilier

 A lire sur La Tribune : un billet de Didier Coutton, Docteur en Sciences de gestion, intitulé : Pourquoi les prix de l'immobilier vont baisser ? L'expert explique qu'il faudra probablement encore attendre le début 2008 pour valider le retournement, avec une tendance baissière qui pourrait s'inscrire dans la durée.

Point intéressant de son analyse : "la dynamique de baisse des prix est perçue avec retard et les prix mettent du temps à s'ajuster avec la réalité de l'offre et de la demande. (...) En effet, le délai, qui sépare la mise à prix de la publication des statistiques, varie de 4 à 7 mois."

 

 

 

Attentisme et stabilisation

Une analyse des interviews récentes des dirigeants du secteur de la transaction immobilière laisse émerger deux mots clés : attentisme (traduire : stocks en hausse et délais de vente allongés) et stabilisation (traduction : les prix ne montent plus après dix ans de hausse). Ces deux "mots" me paraissent une bonne synthèse. Je ne crois pas à une tendance plus négative, au-delà de possibles réajustements locaux. Le prochain baromètre FNAIM sera très intéressant à cet égard.