Des taux d'intérêt réels au plus bas

 

Depuis le début 2007, les taux d'intérêt à taux fixe remontent, comme en témoigne leur évolution sur le graphique ci-dessus (courbe bleue, source Banque de France). Pour l'acheteur, seul compte le taux d'intérêt réel, c'est-à-dire le taux facial de son emprunt moins le l'indice des prix par rapport à l'année précédente (courbe rouge, source Banque de France).

Immoblogger peut donc vous révéler ce scoop : la hausse de l'inflation au 4ème trimestre 2007 (+2,4% en novembre 2007) conduit à une baisse du taux d'intérêt réel d'emprunt à taux fixe.
Avec un taux d'intérêt d'emprunt réel de 2,61%, nous retrouvons un niveau pas vu depuis l'été 2006 (point le plus bas historique des taux d'emprunt, à 4,42% avec +1,8% d'inflation).
Voilà une bonne nouvelle pour les acheteurs !

 

Marché immobilier : bilan de l'année 2007

Le bilan du « web immobilier» est positif :

Une représentativité à un niveau record. La représentativité, c’est-à-dire le volume d’annonces présent sur les sites, a battu tous les records. Seloger.com est en route vers le 1 M d’annonces (+50% par rapport à fin 2006) et Logic-Immo.com a doublé son stock, à 650.000 annonces. En effet, le nombre d’agences immobilières qui utilisent l’Internet dans leur communication a dépassé les 90%, et le ralentissement du marché conduit à une augmentation du stock de biens à la vente, donc au stock d’annonces immobilières.

Le progrès limité de la visite virtuelle. Certes, Logic-Immo.com, pionnier de cette technologie depuis trois ans avec son partenaire Prévisite, a converti en 2007 près d’un quart de ses clients, dont près de 1.000 sont des utilisateurs réguliers. Mais la « V.V. » (visite virtuelle) reste un usage réservé à quelques biens, et environ 3% des annonces immobilières en font usage. Dans ce contexte, Logic-Immo a décidé de renoncer à son exclusivité sur Prévisite, si bien que dès le début 2008, Seloger.com, Explorimmo.com et les grands réseaux d’agences pourront participer à la promotion de la visite virtuelle en la commercialisant à leurs clients et adhérents.

Record d'internautes sur les sites web immobiliers : le cap des 3 M de visiteurs chaque mois sur les sites immobiliers à été franchi, avec un record à 4,58 M de visiteurs uniques en novembre (source Médiamètrie Nielsen Netratings).

La recherche cartographique, fonctionnalité répandue mais « entravée » : l’anonymat des adresses des biens à la vente ne permet pas d’aller au bout de cette fonctionnalité, en plaçant les biens sur la carte. Dommage.

La concentration lente du marché des logiciels de transaction : progressivement relancés en système ASP (application service provider), les éditeurs restent nombreux. On compte ainsi près d’une centaine de solutions, et une cinquantaine de spécialistes. Une poignée de leaders émergent, sous la houlette de Périclès (Groupe Seloger), 1er acteur avec plus de 5.000 clients, contrôlés par des géants du marché (Open Média / Aden Classified, Naxos / Nexity, Goventis / Fnaim…). A quand un standard de fichier d’échange d’annonces entre logiciel et portails d’annonces immobilières ?

Le bilan du marché immobilier d’habitation est quant à lui plutôt gris :

Les prix ne montent plus sauf à Paris, et encore doucement. La durée des transactions s’allonge, les prix stagnent depuis l’été, avec une progression à fin novembre de +3,7% dans l’ancien (source FNAIM), la plus faible depuis sept ans.

Les banques sont affectées par la crise financière internationale. Peinant à se refinancer à court terme, cherchant à minimiser leurs risques, elles assèchent le crédit, dont l’encours mondial devrait baisser de -15% à -20% dans les six prochains mois. Les taux d’intérêt réels, compte tenu d’une inflation qui se réveille, restent attractifs en Europe et en France. Mais la solvabilité des primo-accédants n’a jamais été aussi limitée qu’à ce jour, ce qui pèsera fatalement sur le dynamisme du marché.

Soutenu par la politique volontariste du gouvernement et du maintien des dispositifs de défiscalisation, le marché de l’immobilier neuf ne battra pas son record de 2006 (428727 mises en chantier), mais reste sur une bonne dynamique (429 000 nouveaux logements ont été mis en chantier entre novembre 2006 et octobre 2007 en métropole).

Rendez-vous fin 2007 pour mes un point de vue sur 2008...

Classement des sites immobiliers - Novembre 2007

Classement de la diffusion des sites immobiliers spécialisés - Nov. 2007
en millions de visites mensuelles

1. PAP.fr*                        5,74 M  =
2. Seloger.com               5,55 M (est.)*** =
3. Logic-Immo.com**  2,62 M =
4. Acheter-louer.fr*      1,70 M =
5. Explorimmo.com**  1,31 M =
6. Refleximmo.com**  0,67 M (new)
7. Pro-a-part.com*       0,47 M (-1 place)

Source : * eStat / ** OJD
La bataille commerciale sur le marché des petites annonces immobilières en ligne conduit certains acteurs à communiquer des informations tronquées sur leur audience. En effet, les sites leaders font appel à deux fournisseurs de mesure "site centric" concurrents : eStat (Groupe Médiamètrie) et Xiti (certifié par l'OJD).
Ainsi, deux classements sont proposés par chaque acteur :
un classement des clients eStat sur le site de Médiamètrie
un classement des sites certifiés par l'OJD sur le site OJD.com Depuis septembre 2007, ce blog publie le classement "réunifié", le seul représentatif de la diffusion réelle des sites d'annonces immobilières.
*** Le cas Seloger
Depuis septembre 2007, Seloger.com a décidé de ne plus communiquer sur le classement E-Stat le nombre de visites du seul site "Seloger.com" mais uniquement celui du "Groupe SeLoger.com", qui réunit : immostreet.com, immostreet.fr, immostreet.aliceadsl.fr, immobilier.clubinternet.fr, seloger.com, seloger.net, seloger.money.msn.fr, immobilier.neuf.fr, immobilier.cegetel.net immo.capital.fr, selogerpro.com, pressimmo-online.com, pressimmo.fr, selogerneuf.com, groupe-seloger.com, groupeseloger.com...
Au total, le groupe affiche 9,57 M de visites mois normé en novembre 2007 soit -3% par rapport à octobre, mais combien pour le seul site Seloger.com et ses partenariats ? Pour mémoire, Seloger.com avait enregistré 5,5 M de visites en août 2007 (dernier classement du site Seloger.com seul). Notre estimation porte l'audience de Seloger.com à 5,55 millions de visites en novembre 2007.

Mesures Sarkozy en faveur du marché locatif : le président insiste

C'est une bronca qui ponctua l'intervention de la ministre Christine Boutin lors de son discours devant plusieurs milliers d'agents immobiliers réunis lundi 10 décembre au Palais des Congrès (75017) pour le 61ème congrès FNAIM.
Les mesures annoncées pour fluidifier le marché locatif inquiètent. La garantie locative apportée par l'Etat apparaît comme une "nationalisation". Quant au droit au logement opposable... La ministre indique "entendre le mécontentement des 
professionnels" et "promet d'en parler au Président dès le lendemain".
Las, dès le lendemain à Vandoeuvre-lès-Nancy, Nicolas Sarkozy confirme les mesures relatives aux locataires et mises à l'ordre du jour du conseil des ministres du 12 décembre : indexation des loyers sur l'indice des prix à la consommation et plus sur les coûts de la construction, plafonnement du dépôt de garantie à hauteur d'un mois de loyer, remplacement de la caution par un mécanisme de garantie mutuelle.
Le programme présidentiel relatif au logement s'élargit même avec, en faveur de l'accès à la propriété, la proposition de développer le prêt hypothécaire, et pour ce qui concerne les 4 M de logements sociaux, l'annonce que chaque locataire d'un HLM se verra réexaminer sa situation tous les 3 ans pour évaluer le bien fondé de sa situation.
L'urgence de la situation du logement en France n'exige-t-elle pas de briser quelques tabous ?

Non M. Chalumeau, le offline n'a pas disparu !

Il y a trois ans (le 21/12/2004), le fondateur de Seloger.com, Denys Chalumeau, annonçait la disparition à deux ans de « l’activité off line » : « Je pense que le papier est condamné à disparaître d'ici deux ans, le web offrant un éventail exhaustif de petites-annonces de première fraîcheur », décalarait-il à la rédaction du Journal du Net.
Non seulement le papier n’a pas disparu, mais il s’arroge encore 80% des dépenses de communication des professionnels de l’immobilier en 2007. Avec plus de recul, ceux-ci ont compris l’efficacité du couplage des deux médias, et les offres "bi-média" ont plus que jamais le vent en poupe, comme en témoigne la belle croissance de Concept Multimédia (Groupe Spir Communication), qui connaît en 2007 sa 13ème année de croissance à +17% par rapport à 2006 grâce au succès de ses magazines Logic-Immo et de son site www.logic-immo.com
L’histoire ne fait que se répéter : comme la radio n’avait pas fait disparaître la presse quotidienne dans les années 1940, ni la télévision la radio dans les années 1960, le web ne sera pas le fossoyeur du papier. En synergie, ces deux supports se complètent l’un et l’autre, avec des usages bien différenciés, le web dynamisant le papier par son interactivité et son exhaustivité.
Je fais personnellement le pari que le l’annonce immobilière papier sera toujours bien vivante dans cinq ans !

Mesures Sarkozy en faveur du marché locatif : réactions négatives des professionnels

Les annonces du Président Sarkozy jeudi 29 novembre concernant le marché locatif font des vagues.
Rappel des mesures proposées :

• la diminution du dépôt de garantie à un mois,
  
• l'indexation du calcul de l'augmentation des loyers uniquement sur les prix,
  
• la suppression de la caution en favorisant la mise en place d’une mutualisation publique.
  
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Nicolas Sarkozy est juste en phase avec son programme électoral, qui précisait noir sur blanc : "Je faciliterai la location en supprimant l’obligation de caution et de dépôt de garantie. En contrepartie, les propriétaires seront protégés contre les risques d’impayés de loyers".

L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) et la FNAIM ont critiqué fermement ces mesures, qui selon eux fragilisent les propriétaires bailleurs et n'ont aucun impact sur le pouvoir d’achat des locataires.

Pour les locataires qui changeront de logement à loyer inchangé, ce mois de dépôt de garantie récupéré constitueraà nul doute un accroissement de pouvoir d'achat. Quant aux bailleurs, attendons de connaître le détail des mesures concernant la caution : si l'Etat se porte caution en dernier ressort, nombre de locataires pourraient accéder plus facilement au parc locatif privé, dynamisant le marché. Et si en plus les agents immobiliers se voient charger de gérer l'accès à cette caution, ils ne perdraient pas l'atout commercial que constitue l'apport de garanties locatives privées à leurs clients propriétaires bailleurs.