Marché immobilier : bilan de l'année 2007

Le bilan du « web immobilier» est positif :

Une représentativité à un niveau record. La représentativité, c’est-à-dire le volume d’annonces présent sur les sites, a battu tous les records. Seloger.com est en route vers le 1 M d’annonces (+50% par rapport à fin 2006) et Logic-Immo.com a doublé son stock, à 650.000 annonces. En effet, le nombre d’agences immobilières qui utilisent l’Internet dans leur communication a dépassé les 90%, et le ralentissement du marché conduit à une augmentation du stock de biens à la vente, donc au stock d’annonces immobilières.

Le progrès limité de la visite virtuelle. Certes, Logic-Immo.com, pionnier de cette technologie depuis trois ans avec son partenaire Prévisite, a converti en 2007 près d’un quart de ses clients, dont près de 1.000 sont des utilisateurs réguliers. Mais la « V.V. » (visite virtuelle) reste un usage réservé à quelques biens, et environ 3% des annonces immobilières en font usage. Dans ce contexte, Logic-Immo a décidé de renoncer à son exclusivité sur Prévisite, si bien que dès le début 2008, Seloger.com, Explorimmo.com et les grands réseaux d’agences pourront participer à la promotion de la visite virtuelle en la commercialisant à leurs clients et adhérents.

Record d'internautes sur les sites web immobiliers : le cap des 3 M de visiteurs chaque mois sur les sites immobiliers à été franchi, avec un record à 4,58 M de visiteurs uniques en novembre (source Médiamètrie Nielsen Netratings).

La recherche cartographique, fonctionnalité répandue mais « entravée » : l’anonymat des adresses des biens à la vente ne permet pas d’aller au bout de cette fonctionnalité, en plaçant les biens sur la carte. Dommage.

La concentration lente du marché des logiciels de transaction : progressivement relancés en système ASP (application service provider), les éditeurs restent nombreux. On compte ainsi près d’une centaine de solutions, et une cinquantaine de spécialistes. Une poignée de leaders émergent, sous la houlette de Périclès (Groupe Seloger), 1er acteur avec plus de 5.000 clients, contrôlés par des géants du marché (Open Média / Aden Classified, Naxos / Nexity, Goventis / Fnaim…). A quand un standard de fichier d’échange d’annonces entre logiciel et portails d’annonces immobilières ?

Le bilan du marché immobilier d’habitation est quant à lui plutôt gris :

Les prix ne montent plus sauf à Paris, et encore doucement. La durée des transactions s’allonge, les prix stagnent depuis l’été, avec une progression à fin novembre de +3,7% dans l’ancien (source FNAIM), la plus faible depuis sept ans.

Les banques sont affectées par la crise financière internationale. Peinant à se refinancer à court terme, cherchant à minimiser leurs risques, elles assèchent le crédit, dont l’encours mondial devrait baisser de -15% à -20% dans les six prochains mois. Les taux d’intérêt réels, compte tenu d’une inflation qui se réveille, restent attractifs en Europe et en France. Mais la solvabilité des primo-accédants n’a jamais été aussi limitée qu’à ce jour, ce qui pèsera fatalement sur le dynamisme du marché.

Soutenu par la politique volontariste du gouvernement et du maintien des dispositifs de défiscalisation, le marché de l’immobilier neuf ne battra pas son record de 2006 (428727 mises en chantier), mais reste sur une bonne dynamique (429 000 nouveaux logements ont été mis en chantier entre novembre 2006 et octobre 2007 en métropole).

Rendez-vous fin 2007 pour mes un point de vue sur 2008...

Immobilier aux Etats-Unis : les chiffres clés de la crise des "subprime mortages"

Quelques chiffres clés pour comprendre les enjeux de la crise des crédits hypothéquaires à risque (subprime mortages) qui frappe les Etats-Unis :

• -50% : la baisse des émissions de prêts hypothéquaires à risque en 2007 (300 Mds $ vs 600 Mds $ en 2006)
  
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• 100 Mds de dollars : le total attendu des pertes des investisseurs sur les produits financiers appuyés sur ces "subprime mortgages" (prêts obligataires ou fonds)
  
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• 11 faillites d’organismes de prêt ou de courtiers déjà enregistrées, dont récemment American Home Mortgage (liste complète sur Bloomberg)
  
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• 624 maisons hypothéquées reprises par les banques créancières sur le seul mois de juin 2007 dans la Baie de San Francisco (Forbes, 08/2007)
  
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• 2,5 M de propriétaires sont ou seront en défaut de paiement en 2007 et 2008 selon une étude de Moody’s Economy.com, dont 1,7 M devront abandonner leur maison à leur créancier
  
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• 5,4 millions de maisons à vendre aux Etats-Unis soit un an de stock :

- 4,2 M maisons en vente par les agences (sources The National Association of Realtors)
- 0,5 M maisons neuves à la vente par les promoteurs
- 0,7 M maisons hypothéquées mises à la vente par les banques

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• 35% des locataires devenus propriétaires depuis 2000 grâce aux « subprime mortgages » seront redevenus locataires d’ici fin 2008 (source W. Wheaton du MIT, cité par le Wall Street Journal du 6/08/2007)
  

Crise des "subprime" : quelle conséquence pour le marché français de l'immobilier ?

Présent depuis une semaine en Californie, je suis aux premières loges pour assister à la curée en cours sur le marché du crédit immobilier aux Etats-Unis. La crise des « subprime mortgages » fait la une quotidienne des journaux, nourrissant la morosité boursière ancrée depuis le 26 juillet 2007.
« Mortgage Madness » titre ce jour en page A9 le Wall Street Journal. « A good time for a squeeze » lit-on à la une de The Economist.
En synthèse, on peut retenir que ces fameux « subprime » sont des crédits immobiliers à taux « progressifs » (augmentation planifiée du taux pendant la durée du prêt) ou à taux variable, accordés à un tiers des emprunteurs en 2006, en majorité des personnes à risque (investisseurs et emprunteurs ne pouvant pas justifier leurs revenus). Soit la bagatelle de 1.000 Mds de dollars prêtés en 2006.
Le cercle vicieux en place depuis fin 2006 est le suivant : envol des défaillances de remboursement de prêts, réduction de 15% de la demande, baisse des prix des maisons, hausse du stock immobilier à son plus haut niveau depuis quinze ans et consécutivement durcissement des conditions d’attribution de nouveaux prêts, le tout dans un contexte de hausse des taux d’intérêt. De nombreux prêteurs ne peuvent plus refinancer leur crédit. Déjà un million de logements sont tombés dans les mains des banques, pressées de les revendre, ce qui ajoute à la déflation des prix.
A titre d’exemple, la Wells Fargo accorde ses prêts à 30 ans au taux minimum de 8% aujourd’hui. Des dizaines de prêteurs spécialisés, comme American Home ou Accredited Home Lenders, cessent carrément de prêter jusqu’à nouvel ordre.
On assiste donc purement et simplement au retour à des pratiques bancaires normales, les banques et les courtiers demandant des apports personnels de 5% et la présentation de dossier sérieux, mettant fin aux « low-doc mortgages » (sic). En 2001, les « subprime » représentait à peine plus de 10% des prêts, la tendance est donc à un retour à ce fondamental.
Cette crise des « subprime » est-elle transposable au marché français ? La réponse est non. Parce qu’en France aucun crédit n’est accordé sans garantie, et que la récente hausse des taux d’intérêt est très mesurée comparée aux Etats-Unis.
L’impact de cette crise pèse surtout sur les marchés financiers, qui sont mondialisés, l’ère du crédit facile touchant à sa fin et impactant le marché des fusions et acquisitions, les marges des banques d’affaires, la solvabilité des hedges funds, et en bout de chaîne, les banques, dont certaines y laisseront sans doute quelques plumes. Mais la psychologie comptant beaucoup dans la fixation du prix des actifs, il est à prévoir que la prudence induite par le climat « baissier » des mois à venir pèsera sur le marché immobilier français.

Marché immobilier 2007 : tendance incertaine

« Crystall ball for property market” titrait le Herald Tribune dans son édition de samedi 13 janvier 2007.

Bien malin en effet qui pourra prédire l’évolution globale du marché immobilier en 2007.

En octobre, le prix moyen d’une maison aux Etats-Unis a baissé de 3,5%, à 221.000 $, la plus forte baisse annuelle depuis que la National Association of Realtors a mis en place son observatoire. La banque Morgan Stanley annonce des « post bubble adjustments », et pas seulement aux Etats-Unis, mais aussi aux Pays-Bas (+66% d’augmentation des prix depuis 1998), en Australie (doublement de 1998 à 2004, suivi depuis d’une croissance molle depuis), au Royaume-Uni (+160%), en Irlande, en Espagne….

Globalement, la majorité des économistes s’attend plutôt à un « soft landing », qui permettrait d’éviter tout impact récessif sur l’économie.

Pour la France, le courtier Empruntis note que « la tendance du marché immobilier français est au ralentissement : en 2006, les prix sont passés sous la barre des 10% de progression dans l'ancien. On est cependant arrivé à des niveaux de prix inégalés, en hausse de 100% en moins de 10 ans. »

La semaine dernière, pessimistes et optimistes se sont affrontés à coup de projection. Ainsi, le cabinet d'analyse Precepta prédisait une chute des prix de 25% dans les 5 prochaines. Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X, qui anime l’Observatoire de la production de crédits immobiliers estime que "le ralentissement pourrait être très prononcé, accompagné d'un repli du nombre de transactions". De son côté, la FNAIM envisage "une progression des prix de l'ordre de 3,5% à 5,0%" cette année, assurant que "le dynamisme ne sera pas rompu". Enfin PAP, via son indice BoursoPAP publié au début du mois, a apporté une autre note pessimiste en évoquant une quasi-stagnation des prix pour l'année 2006 en données brutes : +1,36% pour les appartements et +1,41%.

A mon avis, le marché français sera stable, voire en légère progression d’ensemble, mais sélectif et éthérogène : le bons produits se vendront toujours bien, avec des prix progressant plus que l’inflation. Pour les autres, ce sera plus difficile…

Marché immobilier : tendances 2007

Quoi de neuf sur le front du web immobilier 2007 ?

• encore plus d'annonces disponibles sur le Web : notre site www.logic-immo.com a déjà franchi la barre des 350.000 annonces, et vise les 500.000 pour fin 2007...
  
• des prix plus sages et des transactions moins dynamiques (les produits "compliqués" seront les plus concernés, les "bons" produits se vendront toujours aussi bien)
  
• un nouveau record des mises en chantier : la France poursuit le rattrapage de son retard (rappel : record en 2006 avec 428.727 mises en chantier)
  
• la recherche cartographique, futur standard des sites web immobiliers (cf notre site d'immobilier de prestige www.lux-residence.com
  
• le lancement d'un nouveau baromètre de l'audience des sites immobiliers (vous en saurez plus courant janvier sur ce projet)
  
• le décollage de la visite virtuelle, plus simple, plus facile, avec la lentille PVM 180
  
• plus d'internautes sur les sites web immobiliers (le cap des 3 M par mois dépassé ?)
  
• les passerelles des logiciels vers les portails rendues payantes par les principaux éditeurs, instituant une nouvelle barrière à l'entrée
  
• l'intégration européenne du marché immobilier sous l'impulsion des sites immobiliers leaders (flux du Nord de l'Europe vers le Sud, investissements de l'Ouest vers l'Est, ect...)
  

A suivre avec attention tout au long de l'année, ces sujets viendront alimenter à coup sûr mes posts 2007.